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Quels sont vos droits ?

Vous n'êtes pas d'accord sur votre appel de charges, comment le contester ?

Lorsque vous devenez propriétaire d’un appartement, vous rentrez dans le club fermé des copropriétaires de votre résidence. Et dans ce cas vous avez souvent affaire au syndic.

Il arrive fréquemment qu’il y ait des désaccords entre copropriétaires et syndic. On vous explique vos recours et vos possibilités contre les syndics

lois, jugement, sanctions

Ce que la loi dit, le syndic d’une copropriété est responsable devant la loi des préjudices causés par l’immeuble aux copropriétaires, locataires, et toutes personnes présentes dans l’immeuble.

délai de prescription des affaires judiciaires

vous avez 5 ans pour agir contre le syndic à compter de la date du dommage (Loi Élan du 23 novembre 2018), si vous êtes le syndicat ou copropriétaire. Et vous disposez d’un délai de 2 mois en cas de contestation d’une décision prise en Assemblée Générale des copropriétaires.

questions réponses sur le droits

Quel est le rôle d’un syndic ?

plus d'informations

Le syndic à pour rôle de gérer les finances de la copropriété qu’elle a en gestion, ainsi que son administration et l’entretien de l’immeuble. Il effectue les missions du syndicat de copropriété.

En principe, elle utilise ses moyens financiers et les finances tirés du revenu des charges pour assurer l’entretien de l’immeuble et sa gestion. 

Elle pourvoit au besoin de l’immeuble : personnel d’entretien, travaux, gestion des parties communes (Selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557, articles 14 et 15).

Elle assure également la représentation légale de l’immeuble lorsque cela est nécessaire, notamment en cas de litige (article 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965). 

En outre, le syndic fixe, modifie et s’assure du bon respect des règles de la copropriété.

questions réponses sur le droits

Quels sont les devoirs et obligations d’un syndic ?

plus d'informations

Le syndic à plusieurs obligations et devoir vis à vis des copropriétaires d’un immeuble qu’elle gère : 

- Assurer un bon entretien de la copropriété :
Cela implique que lorsqu’un problème survient dans la copropriété, le syndic doit intervenir. Ainsi, en cas de sinistre par exemple dû à un dégât des eaux, le syndic doit intervenir pour d’une part y remédier et d’autre part effectuer les réparations si cela à causé un sinistre chez l’un des copropriétaires, locataires, ou une personnes extérieur à la copropriété. 

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit une responsabilité du syndic en cas de sinistre envers les copropriétaires, si : il y a un problème dans la construction du bâtiment il y a des négligences dans l’entretien de l’immeuble et des parties communes

Précision : si l’immeuble cause un préjudice à une personne extérieure à la copropriété, selon l’article 1240 Code civil, la responsabilité du syndicat pourra être engagée. 

- Assurer la bonne gestion financière de la copropriété :
Le syndic s’assure de la gestion financière de la copropriété, c’est-à-dire qu’il doit établir le budget prévisionnel de la copropriété et des travaux dans les parties communes, et gérer les comptes du syndicat. le syndic doit également ouvrir un compte bancaire pour la gestion financière de la copropriété.

Le syndic gère l’ensemble des questions financières de la copropriété. 

- Assurer la bonne gestion administrative de la copropriété : 
C’est au syndic que revient la responsabilité d’exécuter et gérer les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires, qui doit se tenir une fois par an. Le syndic est tenu d’informer les locataires et les propriétaires de toutes décisions. En outre, le syndic doit dresser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété, tenir le la liste des copropriétaires et lot précis à jour.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, le syndic dispose de nouvelles missions. En effet, en tant que représentant du syndicat de copropriété, et dans un objectif de limiter la dégradation des immeubles, les syndics doivent: 
- s’assurer que le syndicat dispose bien d’une assurance responsabilité civile, et à défaut en prendre une après approbation de l’assemblée générale 
- procéder à l’immatriculation du syndicat des copropriétaires, devenue obligatoire
- tenir à jour le registre sur l’entretien de la copropriété
- mettre à disposition en ligne les document concernant la copropriété, pour que tous les copropriétaires puissent y accéder librement (Article 18 de la loi du 10 juillet 1965)

Précision : le mandat d’un syndic est de 3 ans, renouvelables. Le choix du syndic doit être fait par l’ensemble des propriétaires, par un vote remporté à la majorité.

questions réponses sur le droits

Quand peut-on considérer qu’un syndic n'exerce pas correctement ses fonctions ?

plus d'informations

D’après la loi du 10 juillet 1965, le syndic qui est chargé d’exécuter les missions du syndicat de copropriété, est soumis à une obligation de moyens, et non pas de résultats. L’on peut alors considérer que le syndic n’exerce pas correctement son rôle et ses missions lorsque :

  • Aucune assemblée générale n’a été prévue pour prendre des décisions sur certains points qui r doivent être soumis à l’assemblée;
  • Le syndic n’a pas convoqué dans les délais impartis l’assemblée générale
  • Le syndic n’a pas communiqué les documents nécessaires à la convocation (article 11 du décret du 17 mars 1967)
  • Des sinistres sont apparus dans l’immeuble du fait de la mauvaise gestion, et entretien du syndic dans la copropriété;
  • Des pratiques frauduleuses ont été constatées;
  • Le syndic n’a pas notifié le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants
questions réponses sur le droits

Le syndic de mon immeuble ne fait pas son travail, que puis-je faire ?

plus d'informations

Vous considérez que le syndic fait défaut à ses obligations et sa mission, vous pouvez dans un premier temps tenter une conciliation amiable. 

Pour cela vous pouvez adresser au syndic un courrier recommandé avec accusé de réception, l’informant et ordonnant au syndic de respecter ses obligations sous un délai de 8 jours, qu’à défaut, une procédure en résolution amiable via un conciliateur de justice, un médiateur ou un arbitre sera tenté. 
Si cela ne fonctionne pas, une lettre de mise en demeure envoyée par accusé de réception doit être envoyée au syndic. 
Cette mise en demeure est obligatoire avant toute démarche judiciaire contentieuse.
Elle permet d’une part de servir d’avertissement et d’autre part de démontrer votre volonté de résoudre le litige à l'amiable. 

Et si cela ne fonctionne pas, le dernier recours est d’engager une procédure contentieuse contre le syndic. 

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Qui peut engager une procédure contentieuse contre le syndicat ?

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La réponse est simple : tout le monde !

Le syndicat de copropriété peut engager une action en responsabilité contractuelle contre le syndic qui est censé exécuter les missions du syndicat. Le syndic étant responsable de ses fautes, et du non-respect de ses obligations. Attention, cette action peut être engagée aussi bien contre un syndic rémunéré que contre un syndic bénévole. 

Le syndicat des copropriétaires n’est pas le seul à pouvoir engager la responsabilité du syndic. En effet, les copropriétaires peuvent individuellement ou collectivement engager la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle du syndic, sans obtenir l’autorisation de l’Assemblée Générale. 

Par application du droit de la responsabilité civile, tout copropriétaire ayant subi un dommage du fait de la mauvaise gestion ( par erreur ou omission) du syndic peut agir à son encontre. 

Précision: depuis la loi Élan de 2018, le syndicat et les copropriétaires dispose de 5 ans pour agir à compter de la survenance du dommage (et non plus 10 ans) et de 2 mois pour contester une décision d’Assemblée générale

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Comment intenter une action en justice contre le syndic de mon immeuble ?

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Si les démarches amiables n’ont pas abouti vous pouvez entamer une procédure judiciaire portant plainte contre le syndic, et en saisissant le Tribunal judiciaire compétent pour tout litige en matière de copropriété. 
Mais attention, ce type de procédure est long et il n’y aucune chance d'obtenir satisfaction.

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Pouvons-nous changer de syndic ?

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Il s’agit là d'une solution alternative à celle de la procédure judiciaire. 

Le mandat d’un syndic dure 3 ans.

En cours de mandat, s’il existe une faute ou un défaut de compétence du syndic suffisant et assez important pour être constaté, il est possible de révoquer le syndic. Cette révocation doit être votée lors de l’Assemblée générale suivante, ou vous pouvez demander à ce qu’une assemblée générale extraordinaire soit convoquée. 

En fin de mandat, après 3 ans vous pouvez envisager avec le syndicat une mise en concurrence d’autres syndics et élire à la majorité un autre syndic lors de l’assemblée générale.

Depuis 2013, nous avons accompagné plus de 500 000 personnes à résoudre leur litige.

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