Votre locataire ne paye plus ses loyers ?

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Quels sont vos droits ?

Comment obtenir le paiement de mes loyers par mon locataire ?


En tant que propriétaire vous vous exposez toujours au risque de tomber sur un locataire qui ne paie pas vos loyers. Alors que faire dans ce cas-là ? Réagir vite afin de faire valoir vos droits, on vous explique comment faire ! 

lois, jugement, sanctions

La loi dit qu’en signant un contrat de bail, le locataire s’engage à verser le loyer à son bailleur - propriétaire, en échange du logement. A défaut, le bailleur peut réclamer l’exécution de l’obligation de paiement.

délai de prescription des affaires judiciaires

Vous avez 3 ans pour agir à compter du jour où vous n’avez plus obtenu le paiement de vos loyers.

questions réponses sur le droits

Quels sont mes recours si mon locataire ne paie plus ses  loyers ?

plus d'informations
Résoudre le problème à l’amiable. Votre locataire n’est pas nécessairement de mauvaise foi. Il est essentiel de discuter avec votre locataire. Vous pouvez le contacter par email ou téléphone dès le premier loyer impayé, ou lui envoyer une lettre de relance, ou une mise en demeure avec avis de réception, dans les 8 jours

Cela vous permettra également de comprendre la situation de votre locataire, et de savoir pourquoi il n’a pas procédé au paiement du loyer ( licenciement, problème avec sa banque, retard dans le versement de son salaire, difficultés de santé, oubli…). 

Une fois le dialogue ouvert, vous pouvez proposer à votre locataire une réduction temporaire du loyer avec un rattrapage quand sa situation se sera améliorée. 

Et si après tout ça, la situation ne s’améliore pas, vous pouvez prendre contact avec : 
  • dans un premier temps, le garant du locataire si il en a un pour l’informer de la situation et lui demander le versement des sommes dues;  ou la garantie Visale d’action logement  si votre locataire en bénéficie,
  • dans un second temps, votre assurance loyer impayé, si vous en avez une. Elle vous aidera dans les démarches à mettre en oeuvre, 
  • Et dans un troisième temps, la CAF ( ou la MSA).

La caisse d’allocations familiales pourra lancer une procédure d’impayés si votre locataire en bénéficie.
Si vous ne bénéficiez pas de ces garanties, vous pouvez toujours faire appel à un huissier de justice. Ce dernier pourra faire jouer la clause résolutoire de votre contrat de location, ou lancer une procédure judiciaire.

questions réponses sur le droits

Quelles sont les procédures à mettre en œuvre en cas de loyers impayés ?

plus d'informations

Si vous n’avez pas réussi à résoudre à l'amiable la situation, vous disposez de deux procédures pour résilier votre contrat de location :  

  • La première est la mise en œuvre de la clause résolutoire :
    Elle doit être mise en œuvre en cas de manquement à une obligation contractuelle par l’une des deux parties, en l'occurrence le non paiement des loyers. La plupart des contrats de bail comportent cette clause résolutoire, qui prévoit que le bail sera automatiquement résilié en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues.  
    Vous devez donc prendre contact avec un huissier qui fera parvenir à votre locataire et à sa caution un commandement de payer, précisant les montants dûs et le délai de 2 mois pour régler la dette. Il pourra rester dans le logement s' il règle sa dette envers vous. A défaut, vous pouvez saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail, et l’expulsion du locataire mauvais payeur. 

  • La seconde est l’assignation du locataire devant le tribunal par l’intermédiaire d’un huissier:
    - Le juge saisi du dossier va soit estimer que le locataire peut disposer d’un délai supplémentaire pour régler sa dette,
    -
    soit prononcer la résiliation du bail et l’expulsion. Un commandement de quitter les lieux lui sera alors envoyé, et il disposera de 2 mois pour partir.
    Attention, rien n'empêche le locataire de demander un délai supplémentaire au juge de l’exécution. Ce délai supplémentaire peut aller de 3 mois à 3 ans maximum
questions réponses sur le droits

Est ce que la trêve hivernale peut empêcher mon locataire d’être expulsée pour non paiement des loyers ?

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C’est la loi ALUR de mars 2014 qui fixe les conditions de la trêve hivernale.
Même si vous disposez d’un avis d’expulsion pour votre locataire mauvais payeur, celui ne pourra pas être expulsé entre le 1er novembre et le 31 décembre.
Cette durée peut également être prolongée par le gouvernement au regard de certaines circonstances, comme c'était le cas durant la crise sanitaire. Le gouvernement peut également prendre des mesures exceptionnelles à la fin de cette période. 

Vous ne pouvez pas non plus effectuer des coupures de gaz ou d’électricité durant cette période pour inciter votre locataire à quitter les lieux. 

Mais contrairement à certaines idées reçues, tout le monde n’est pas protégé par la trêve hivernale. Comme les squatteurs occupant une résidence principale ou secondaire, ou un garage ou un terrain; les personnes bénéficiant d’un relogement correspondant à leurs besoins familiaux; ou encore les époux (conjoints, partenaires de Pacs ou concubin) dont l’expulsion a été ordonnée par le juge.

questions réponses sur le droits

Quelle différence entre caution simple et solidaire ?

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Si dans le contrat de bail vous avez prévu l’option caution, vérifiez qu’il  s’agisse soit d’une caution solidaire ou d’une caution simple car la démarche ne sera pas la même

Si vous avez prévu une caution simple : le garant de votre locataire mauvais payeur pourra user de son droit de discussion et de division, afin de ne pas être obligé de vous régler immédiatement les loyers impayés. 
Le bénéfice du droit de discussion vous oblige à effectuer un commandement de payer à votre locataire en mettant son garant en copie. Cela vous oblige généralement à passer par un huissier de justice. 
Le bénéfice de division permet au garant de diviser la somme due part le locataire entre toutes les cautions simples présentes dans le contrat (si vous en avez prévu!). 

Si vous avez prévu l’option caution solidaire : dès le premier impayé de votre locataire vous pouvez directement demander au garant de régler la dette. Pas besoin de passer par un commandement de payer. 

Il semble donc préférable d’opter pour l’option caution solidaire dans vos contrats de bail. Cela vous facilitera la vie en cas d’impayé de votre locataire.

questions réponses sur le droits

Si mon locataire part sans régler les loyers et me rendre les clés, puis-je quand même espérer récupérer mes loyers ?

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Si votre locataire venait à quitter les lieux sans vous dire au revoir, et vous rendre vos clés, cela ne signifie pas la fin de votre bail. Le bail est toujours valide, vous ne pouvez pas rentrer dans le logement sans commettre une violation de domicile qui est un délit. Vous devez dans ce cas demander à un huissier de venir constater l’abandon du domicile par votre locataire et saisir un tribunal pour demander la résiliation du bail et le recouvrement des loyers impayés. 

On ne vous le dira alors jamais assez, il est préférable de toujours communiquer avec votre locataire, de manière respectueuse et cordiale. Cela vous permettra de connaître la nouvelle adresse de votre locataire pour pouvoir agir s'il reste des loyers impayés. 

Et puis si ce n'est pas le cas, vous pouvez toujours mandater un huissier pour qu’il mène une enquête pour retrouver votre locataire et lui demander de solder les comptes. Mais ça, c’est sous certaines conditions. 

questions réponses sur le droits

Je suis locataire, et j’ai des difficultés pour payer mes loyers, que puis-je faire ?

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Vous êtes locataire et vous rencontrez des difficultés financières, dont le paiement de vos loyers. 

Dans un premier temps, communiquer avec votre propriétaire. Il peut vous proposer des solutions. Il appréciera sûrement la démarche, et cela vous permettra de lui expliquer votre situation. 

De votre côté, vous pouvez lui proposer des jours supplémentaires pour effectuer le paiement. par exemple de payer le 10 du mois au lieu du 1er, sans aucune pénalité vous soit demandé. 

Vous pouvez également proposer un calendrier de remboursement sur quelques mois, si votre situation ne permet pas de régler rapidement la dette. On appelle cela un plan d’apurement. Ce calendrier doit être défini par écrit. 

Autre solution, faites appelle à un conciliateur de justice qui vous aidera à trouver une solution  amiable avec votre propriétaire. 

De même, vous pouvez déposer une demande d’aides sociales auprès de votre CAF (ou CMSA), qui sous certaines conditions peut vous aider. 

Et dernière solution, vous avez la possibilité de constituer un dossier de surendettement. Si vous ne pouvez plus payer vos loyers et que vous avez d’autres dettes, vous avez toujours la possibilité de déposer un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de votre département. 

Depuis 2013, nous avons accompagné plus de 500 000 personnes à résoudre leur litige.

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